Controllo tecnico per la polizza decennale postuma: come funziona

Quando una compagnia di assicurazione chiede il controllo tecnico per emettere la polizza decennale postuma, costruttori, cooperative, fondi immobiliari e committenti si trovano davanti a domande pratiche: chi può svolgerlo, da quando, con quante visite in cantiere e con quale risultato. Il controllo tecnico per la polizza decennale postuma è regolato da due fonti principali: lo schema tipo di polizza approvato con il D.M. 154/2022 e il regolamento tecnico RT-07 di Accredia, che fissa le regole per gli organismi di ispezione accreditati nel settore delle costruzioni. Di seguito il funzionamento, passo per passo.

Che cos'è il controllo tecnico?

Il controllo tecnico è un'attività di ispezione svolta durante la realizzazione di un'opera edile o infrastrutturale per valutarne la conformità alla normativa applicabile, alle regole di buona tecnica e ai requisiti definiti dal committente. Il regolamento Accredia RT-07 ne indica lo scopo: "concorrere alla minimizzazione dei rischi tecnici che caratterizzano l'Opera ultimata".

Si sviluppa in due fasi coordinate:

1. esame documentale, sul progetto (prima dell'inizio delle lavorazioni controllate) e sui documenti prodotti durante l'esecuzione, come certificati, verbali e schede tecniche dei materiali;
2. sopralluoghi in cantiere, durante l'esecuzione delle opere.

Non è progettazione, non è direzione dei lavori e non è collaudo: è una verifica di parte terza che si affianca a queste funzioni senza sostituirle.

Perché l'assicuratore richiede il controllo tecnico?

Perché la polizza copre per dieci anni danni dovuti a vizio del suolo o difetto di costruzione, cioè a cause che si originano durante progettazione ed esecuzione, quando la compagnia non è presente in cantiere. Il controllo tecnico fornisce evidenze documentate su come l'opera è stata progettata e realizzata.

Nel caso degli immobili da costruire venduti a persone fisiche (art. 4 del D.Lgs. 122/2005), lo schema tipo del D.M. 154/2022 inserisce tra le condizioni essenziali di operatività della garanzia che siano stati eseguiti "con esito favorevole dal Controllore tecnico i rapporti di ispezione". Se la condizione manca, la garanzia non opera a favore del costruttore contraente, mentre resta operante a favore dell'acquirente. Il quadro completo dell'obbligo assicurativo è nella guida sulla polizza decennale postuma e i casi in cui è obbligatoria.

Il contratto di controllo tecnico definisce sistemi tecnologici, requisiti e riferimenti normativi presi in carico, anche per dimostrare il rispetto di eventuali requisiti minimi chiesti dalla compagnia.

Chi può svolgere il controllo tecnico?

Per la polizza degli immobili da costruire, solo un organismo di ispezione di tipo A accreditato. Lo schema tipo del D.M. 154/2022 definisce il Controllore tecnico come l'organismo di tipo A accreditato da un ente designato ai sensi del Regolamento (CE) 765/2008, in conformità alle norme UNI CEI EN ISO/IEC 17020 e UNI 10721, con costi delle ispezioni a carico del costruttore contraente. In Italia l'accreditamento è rilasciato da Accredia.

L'edizione 2012 della UNI CEI EN ISO/IEC 17020, su cui si basano gli accreditamenti in essere, distingue tre tipi di organismi di ispezione in base all'indipendenza:

La nuova ISO/IEC 17020:2026, pubblicata il 27 marzo 2026, supera questa classificazione con due sole categorie, tipo A e tipo non-A, e prevede una transizione di tre anni, fino a marzo 2029. Il tipo A richiesto dal D.M. 154/2022 resta quindi una categoria definita anche nella nuova edizione.

L'accreditamento deve riguardare l'ispezione sulle costruzioni ed è verificabile nella banca dati pubblica di Accredia, che riporta per ciascun organismo norme e settori accreditati.

Quando deve iniziare il controllo tecnico?

Prima dell'inizio dei lavori. Il regolamento RT-07 prevede che l'esame documentale del progetto avvenga prima delle lavorazioni sottoposte a controllo ed esclude espressamente dal campo di applicazione le opere o parti d'opera già realizzate prima dell'affidamento dell'incarico.

In pratica, un affidamento tardivo riduce il perimetro controllabile: fondazioni gettate o strutture già tamponate non possono più essere ispezionate. Come la compagnia valuti un controllo parziale dipende dalle sue condizioni; per questo l'incarico va definito già nella fase di pianificazione del cantiere.

Cosa verifica il controllore tecnico?

Verifica i sistemi tecnologici indicati nel contratto, rispetto a requisiti che l'RT-07 individua tra i requisiti fondamentali delle costruzioni previsti dalla legislazione europea sui prodotti da costruzione, i requisiti di durabilità (UNI 11156-1, UNI 11156-2 e UNI 11417-1) e gli ulteriori requisiti chiesti dal cliente. Il controllo è riferito alle parti d'opera oggetto della garanzia diretta della polizza. La tabella mette in relazione, a titolo indicativo, le partite dello schema tipo con i sistemi tecnologici dell'RT-07.

Tre regole definiscono il modo di lavorare:

• sopralluoghi non distruttivi: l'ispettore esamina le parti visibili e accessibili al momento della visita e non procede a smontaggi né a sondaggi distruttivi;
• metodo a campione: progetto, documenti e opere sono esaminati a campione, privilegiando elementi più sollecitati, fasi critiche, esposizione agli agenti esterni e gravità dei possibili danni;
• prove di laboratorio solo se pattuite: salvo accordo diverso non rientrano nel contratto e, se richieste, vanno eseguite da laboratori accreditati ISO/IEC 17025.

Il dettaglio delle verifiche fase per fase è nella guida sulle fasi del controllo tecnico in cantiere.

Quante ispezioni sono previste?

Il numero minimo è fissato dalla Tabella 1 del regolamento RT-07 per ciascun sistema tecnologico, in funzione dell'importo complessivo dell'opera. Per le strutture di nuova costruzione, ad esempio, si va da 3 ispezioni per opere fino a 1 milione di euro a 25 per la fascia tra 200 e 500 milioni.

La tabella indica anche la frequenza minima dei sopralluoghi: 2 mesi per le strutture, 1 mese per le impermeabilizzazioni delle coperture, 1,5 mesi per i sistemi a cappotto. In un singolo sopralluogo si possono condurre più ispezioni su sistemi diversi, e il responsabile tecnico dell'organismo può aumentare numero e frequenza quando lo ritiene necessario. Numero di sopralluoghi e durata del cantiere sono tra le voci che determinano il costo del controllo tecnico.

Cosa produce il controllo tecnico?

Produce rapporti scritti che documentano verifiche, rilievi ed esito. L'RT-07 ne prevede tre tipi:

I rilievi sono classificati su due livelli:

• non conformità: un elemento del progetto o delle opere contrasta con leggi, norme o regole di buona tecnica, al punto che il rischio tecnico associato non risulta "normalizzato";
• osservazione: un aspetto non sufficientemente approfondito, che progettista, direttore dei lavori o impresa possono definire anche in seguito.

Una sola non conformità ancora aperta nel rapporto finale comporta l'esito "non conforme". Per questo conta la gestione dei rilievi durante i lavori, verificandone la risoluzione prima della chiusura.

Che rapporto c'è con assicuratore, costruttore e direzione lavori?

Il controllore tecnico è incaricato dal contraente della polizza, di norma il costruttore, che ne sostiene i costi; i suoi rapporti con esito favorevole sono una condizione di operatività della garanzia. Direttore dei lavori e collaudatore mantengono compiti e responsabilità propri: l'RT-07 prevede che il controllo tecnico tenga conto delle risultanze delle loro attività, senza assorbirle. L'organismo non progetta, non dirige i lavori e non impartisce istruzioni all'impresa. Le differenze tra le tre figure sono illustrate nell'articolo su controllo tecnico, collaudo e direzione lavori.

Cosa dice la norma

• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 4: obbligo della polizza indennitaria decennale per gli immobili da costruire.
• D.M. 20 luglio 2022, n. 154 (in vigore dal 5 novembre 2022): schema tipo della polizza; art. 3 sulle condizioni essenziali di operatività, tra cui i rapporti di ispezione favorevoli del Controllore tecnico.
• UNI CEI EN ISO/IEC 17020: requisiti per il funzionamento dei vari tipi di organismi che eseguono ispezioni; la nuova edizione ISO/IEC 17020:2026 è in transizione fino a marzo 2029.
• UNI 10721: servizi di controllo tecnico applicati all'edilizia e alle opere di ingegneria civile.
• Accredia RT-07, rev. 04 (2025): prescrizioni per l'accreditamento degli organismi di ispezione di tipo A, B e C nel settore delle costruzioni; l'Appendice 2 disciplina il controllo tecnico in corso d'opera per la polizza postuma.

Come interviene ICOVER

ICOVER S.p.A. è Organismo di Certificazione e Ispezione Indipendente di tipo A accreditato ACCREDIA e notificato dal MIMIT. Nel controllo tecnico ai fini della polizza decennale postuma analizza obiettivi dell'incarico, caratteristiche dell'opera e documentazione, e definisce un piano di controllo con elementi da verificare, fasi critiche, modalità delle ispezioni ed eventuali prove. Seguono la verifica della documentazione, le ispezioni programmate in cantiere, i rapporti intermedi con la gestione dei rilievi e il rapporto finale, che per la polizza comprende il giudizio conclusivo sull'assicurabilità. ICOVER non progetta, non dirige né sorveglia i lavori e non impartisce istruzioni progettuali o esecutive. Il servizio è descritto nella pagina del servizio; per un'opera in partenza è possibile richiedere un preventivo.

Contenuto aggiornato a ottobre 2026 sulla base della normativa vigente. Ha finalità informativa e non sostituisce un parere professionale o legale.