Polizza decennale postuma: cos'è, quando è obbligatoria e cosa copre

Chi acquista un appartamento "sulla carta" e chi lo costruisce si pongono spesso la stessa domanda: la polizza decennale postuma è davvero obbligatoria e che cosa copre? La risposta dipende da chi vende, a chi vende e dallo stato dell'edificio. Di seguito il quadro vigente: obbligo del D.Lgs. 122/2005 e modifiche del 2019, modello standard del D.M. 154/2022, legame con l'art. 1669 del codice civile e ruolo del controllo tecnico, condizione essenziale della garanzia.

Che cos'è la polizza decennale postuma?

La polizza decennale postuma è un'assicurazione che copre i danni materiali e diretti a un edificio causati da rovina o da gravi difetti costruttivi che si manifestano dopo il completamento dell'opera. Accredia, l'ente unico nazionale di accreditamento, nel regolamento tecnico RT-07 la definisce come la polizza per l'assicurazione dei danni materiali e diretti all'opera, e degli eventuali danni conseguenti a terzi, "causati da un difetto di costruzione o da vizio del suolo".

"Decennale" indica la durata, "postuma" il fatto che opera dopo la fine dei lavori. Nel D.Lgs. 122/2005 la copertura è chiamata polizza assicurativa indennitaria decennale: la stipula il costruttore, ma è "a beneficio dell'acquirente" e copre i danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi.

Quando è obbligatoria la polizza decennale postuma?

È obbligatoria quando ricorrono insieme tre condizioni previste dal D.Lgs. 122/2005:

1. chi vende è un costruttore, cioè l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promette in vendita o vende un immobile da costruire;
2. chi compra è una persona fisica, compreso il socio di cooperativa edilizia;
3. l'immobile è "da costruire": è stato richiesto il permesso di costruire, ma l'edificio è ancora da realizzare o non è ultimato al punto da consentire l'agibilità.

In questi casi l'art. 4 obbliga il costruttore a contrarre la polizza e a consegnarla all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, a copertura dei danni manifestatisi dopo il contratto definitivo.

Cosa è cambiato dal 16 marzo 2019

Il D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza), con gli articoli da 385 a 388, entrati in vigore il 16 marzo 2019 in base all'art. 389, comma 2, ha riscritto parte del D.Lgs. 122/2005 e rafforzato l'obbligo:

• la mancata consegna della polizza comporta la nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall'acquirente;
• contenuto e caratteristiche della polizza sono fissati da un modello standard ministeriale (poi adottato con il D.M. 154/2022);
• l'atto di trasferimento deve menzionare gli estremi della polizza e la sua conformità al decreto;
• se il costruttore non adempie, l'acquirente che ha comunicato la volontà di recedere dal contratto preliminare può escutere la fideiussione.

Queste modifiche si applicano agli immobili da costruire il cui titolo abilitativo edilizio è stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019 (art. 5, comma 1-ter, D.Lgs. 122/2005).

Ristrutturazioni, lavori pubblici e altri casi

Con la soglia europea di 5.404.000 euro in vigore dal 1° gennaio 2026, l'obbligo dei lavori pubblici scatta oltre 10.808.000 euro. L'art. 117, comma 11, del D.Lgs. 36/2023 fa decorrere la polizza dalla data di emissione del certificato di collaudo provvisorio o di regolare esecuzione, o comunque decorsi dodici mesi dall'ultimazione dei lavori. L'Autorità Nazionale Anticorruzione (ANAC), con il parere n. 37 del 10 luglio 2024, ha ribadito che la stazione appaltante non può derogare a questo obbligo.

Fideiussione e polizza decennale: che differenza c'è?

Sono due garanzie diverse, previste dallo stesso decreto, che proteggono l'acquirente in momenti diversi.

Cosa copre il modello standard del D.M. 154/2022?

Il D.M. 20 luglio 2022, n. 154, del Ministero dello sviluppo economico (oggi Ministero delle Imprese e del Made in Italy) approva lo schema tipo della polizza. Le clausole sono un contenuto minimo, modificabile solo a favore del beneficiario, e si applicano alle polizze stipulate dopo l'entrata in vigore del decreto, il 5 novembre 2022.

La sezione A (danni all'immobile) è articolata in sei partite:

1. immobile: crollo o rovina totale o parziale e gravi difetti costruttivi per vizio del suolo o difetto di costruzione;
2. spese di demolizione e sgombero dei residui;
3. involucro;
4. impermeabilizzazione delle coperture, per danni che causano mancata tenuta all'acqua;
5. pavimentazioni e rivestimenti interni, per distacchi o rotture dovuti a grave difetto di posa;
6. intonaci e rivestimenti esterni.

Per le partite 1 e 3 la somma assicurata deve corrispondere al costo di integrale ricostruzione a nuovo dell'immobile, esclusi area e oneri di urbanizzazione. La sezione B copre la responsabilità civile del costruttore verso terzi, con un massimale non inferiore a 500.000 euro. La copertura decorre dalle ore 24 della data di ultimazione dei lavori risultante dal relativo certificato e non va oltre i dieci anni.

Tra le esclusioni previste dallo schema: danni da normale assestamento; danni estetici, viraggi di colore, condensa e muffe; danni da mancata o insufficiente manutenzione; terremoto; danni a macchine e apparecchiature (ad esempio caldaie, ascensori, condizionatori) e a impianti soggetti a manutenzione periodica; vizi già noti prima della decorrenza.

Come si collega alla garanzia decennale del costruttore (art. 1669 c.c.)?

La polizza non sostituisce la responsabilità del costruttore: la rende effettiva. L'art. 1669 del codice civile stabilisce che, per gli edifici e le altre opere destinate a lunga durata, l'appaltatore risponde se nei dieci anni dal compimento l'opera rovina in tutto o in parte, presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, per vizio del suolo o difetto della costruzione. La denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.

Questa tutela perde efficacia se il costruttore non è più solvibile o non esiste più. La polizza trasferisce il rischio a una compagnia di assicurazione, a beneficio dell'acquirente; il D.M. 154/2022 fa salvo il diritto di agire contro il costruttore per i danni eccedenti i limiti della polizza. Le difformità e i vizi "ordinari" degli artt. 1667 e 1668 c.c. (denuncia entro sessanta giorni, prescrizione in due anni dalla consegna) sono invece esclusi dallo schema tipo, salvo che abbiano causato rovina totale o parziale, evidente pericolo di rovina o gravi difetti ai sensi dell'art. 1669.

Perché la polizza richiede il controllo tecnico?

Perché il modello standard lo pone tra le condizioni essenziali di operatività della garanzia. L'art. 3 dello schema tipo richiede, tra l'altro, che l'immobile sia realizzato secondo le norme vigenti e il capitolato allegato al contratto di vendita, che prove e collaudi necessari per l'agibilità abbiano avuto esito favorevole e che siano stati eseguiti "con esito favorevole dal Controllore tecnico i rapporti di ispezione".

Il Controllore tecnico è un organismo di ispezione di tipo A, accreditato in conformità alle norme UNI CEI EN ISO/IEC 17020 e UNI 10721, che ispeziona aspetti progettuali ed esecutivi durante la realizzazione dell'immobile, con costi a carico del costruttore contraente. Se una condizione manca, la garanzia non opera a favore del costruttore, ferma restando l'operatività a favore dell'acquirente. Il controllo va affidato prima dell'inizio dei lavori: il regolamento Accredia RT-07 esclude le parti d'opera realizzate prima dell'affidamento.

Approfondimenti: come funziona il controllo tecnico per la polizza decennale e differenze tra controllo tecnico, collaudo e direzione lavori.

Cosa dice la norma

• Art. 1669 c.c.: responsabilità decennale dell'appaltatore per rovina e gravi difetti.
• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122: art. 1 (definizioni), artt. 2-3 (fideiussione), art. 4 (polizza indennitaria decennale, commi 1, 1-bis, 1-ter, 1-quater), art. 5, comma 1-ter (applicazione temporale).
• D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14: artt. 385-388 (modifiche al D.Lgs. 122/2005) e art. 389, comma 2 (loro entrata in vigore anticipata).
• D.M. 20 luglio 2022, n. 154: schema tipo della polizza (Gazzetta Ufficiale n. 247 del 21 ottobre 2022), in vigore dal 5 novembre 2022.
• D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36, art. 117, comma 11: polizza decennale nei lavori pubblici; Regolamento delegato (UE) 2025/2152: soglia europea dei lavori a 5.404.000 euro dal 1° gennaio 2026.
• Accredia RT-07, rev. 04 (2025): organismi di ispezione nelle costruzioni; l'Appendice 2 disciplina il controllo tecnico in corso d'opera.

Checklist prima del rogito

• polizza conforme allo schema tipo del D.M. 154/2022, con Scheda tecnica compilata;
• Attestazione di conformità sottoscritta da contraente e assicuratore;
• massimale della sezione B non inferiore a 500.000 euro;
• estremi della polizza e dichiarazione di conformità riportati nell'atto;
• certificato di ultimazione dei lavori, da cui decorre la copertura;
• rapporti di ispezione del Controllore tecnico, prove e collaudi con esito favorevole.

I documenti tecnici da predisporre sono elencati nella checklist per il controllo tecnico; le voci che incidono sul prezzo sono spiegate nell'articolo sul costo del controllo tecnico per la decennale postuma.

Come interviene ICOVER

ICOVER S.p.A. è Organismo di Certificazione e Ispezione Indipendente di tipo A accreditato ACCREDIA e notificato dal MIMIT. Nel controllo tecnico ai fini della polizza decennale postuma esamina la documentazione progettuale, definisce un piano di controllo ed esegue ispezioni programmate in cantiere sugli ambiti a rischio: strutture e fondazioni, involucro, impermeabilizzazioni delle coperture, pavimentazioni e rivestimenti, intonaci e rivestimenti di facciata. Gli esiti sono documentati in rapporti intermedi e in un rapporto finale che, quando l'incarico è finalizzato alla polizza, comprende il giudizio conclusivo sull'assicurabilità dell'intervento. ICOVER mantiene un ruolo indipendente: non progetta, non dirige i lavori e non impartisce istruzioni esecutive. Dettagli nella pagina del servizio; per un'opera in partenza è possibile richiedere un preventivo.

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