Certificazione figure professionali

Riforma amministratori di condominio 2026: cosa è legge e cosa no

Pubblicato il 28 ottobre 20268 min di letturaRedazione ICOVER

Registro nazionale, certificazione obbligatoria, laurea: tra proposte ritirate e disegni di legge in esame, il punto su cosa vale davvero oggi per gli amministratori di condominio.

La riforma degli amministratori di condominio è un tema molto discusso nel 2026, e anche uno dei più confusi. Registro nazionale, obbligo di certificazione, laurea, revisore obbligatorio: molte notizie presentano come già decise misure che sono soltanto proposte, alcune delle quali ritirate. Per un amministratore la distinzione è decisiva, perché da essa dipendono gli obblighi di oggi e le scelte di carriera di domani. Di seguito si separano con precisione tre livelli: le norme in vigore, le proposte di legge con il loro stato reale e le iniziative delle associazioni di categoria, con le fonti da consultare per seguire gli aggiornamenti.

Cosa è in vigore oggi per gli amministratori di condominio?

Oggi valgono le regole introdotte dalla riforma del condominio, la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore sei mesi dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Il cuore è l'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, che fissa i requisiti per svolgere l'incarico:

requisiti di onorabilità: godimento dei diritti civili, assenza di determinate condanne e di misure di prevenzione definitive, nessuna interdizione o inabilitazione, nessuna annotazione nell'elenco dei protesti cambiari;
diploma di scuola secondaria di secondo grado;
corso di formazione iniziale e formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Diploma e formazione non sono richiesti all'amministratore scelto tra i condòmini dello stabile. Il DM 13 agosto 2014, n. 140 del Ministero della Giustizia stabilisce che la formazione iniziale duri almeno 72 ore e l'aggiornamento almeno 15 ore all'anno.

Completano il quadro l'art. 1129 c.c. (nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, polizza di responsabilità civile se l'assemblea la richiede, incarico annuale) e la Legge 14 gennaio 2013, n. 4 sulle professioni non organizzate, che consente di certificarsi su base volontaria secondo una norma UNI. Il dettaglio dei requisiti è nella guida alla certificazione dell'amministratore di condominio UNI 10801.

Esiste un registro nazionale degli amministratori di condominio?

No: nessuna legge vigente istituisce un registro nazionale obbligatorio per esercitare. Il registro compare solo nelle proposte di riforma.

Un elenco esiste invece per le associazioni professionali. Il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT) pubblica l'elenco delle associazioni previste dalla Legge 4/2013, ma precisa che l'inserimento di un'associazione "non costituisce in alcun modo un riconoscimento giuridico della professione". L'iscrizione a un'associazione resta una scelta, non un'abilitazione.

Che fine ha fatto la proposta di legge C. 2692?

È stata ritirata. Il resoconto della seduta della Camera dei deputati del 17 febbraio 2026 riporta che il 16 febbraio 2026 la deputata Gardini, anche a nome dei cofirmatari, ha comunicato il ritiro della proposta n. 2692.

Il titolo ne indica la portata: "Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina e attribuzioni dell'amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell'assemblea, nonché istituzione dell'elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali".

Secondo le sintesi della stampa specializzata pubblicate a dicembre 2025, tra le misure più discusse c'erano una laurea almeno triennale per gli amministratori, l'iscrizione a un elenco presso il MIMIT e la nomina obbligatoria del revisore nei condomìni con più di 20 condòmini. Alcune testate datano il ritiro al 14 febbraio; il resoconto ufficiale della Camera riporta la comunicazione del 16 febbraio. Con il ritiro, nessuna di queste ipotesi è all'esame della Camera.

Cosa prevede il disegno di legge S. 1816 al Senato?

È il testo di riforma oggi in discussione. Secondo le ricostruzioni della stampa tecnica, è stato presentato al Senato il 24 febbraio 2026, con primo firmatario il senatore Paolo Tosato, e assegnato il 18 marzo 2026 alla 2ª Commissione permanente (Giustizia).

Per gli amministratori, le sintesi del testo pubblicate tra marzo e maggio 2026 riportano due punti principali:

la certificazione secondo la UNI 10801:2024 diventerebbe un requisito per chi amministra edifici con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari;
verrebbe abrogata la deroga che oggi consente di nominare amministratore un condòmino privo dei requisiti di formazione previsti per gli altri amministratori.

Il testo tocca anche altri temi, come una polizza assicurativa obbligatoria per il condominio. Secondo l'agenda dei lavori delle commissioni del Senato per la settimana 5–11 ottobre 2026, la Commissione Giustizia ha in calendario per l'8 ottobre audizioni sui disegni di legge n. 1816 e n. 1905, entrambi sulla disciplina del condominio negli edifici. Il testo può quindi cambiare con gli emendamenti, e dopo il Senato dovrà essere approvato anche dalla Camera.

Cos'è il RUNAC proposto dalle associazioni?

Il RUNAC, Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio, è una proposta redatta in forma di disegno di legge, sottoscritta da gran parte delle associazioni di categoria e presentata a Roma l'11 aprile 2026, secondo quanto riportato da NT+ Condominio, con l'obiettivo di portarla all'attenzione del Parlamento.

È un'iniziativa del settore, non una norma: a ottobre 2026 non risulta in vigore alcuna legge che istituisca il RUNAC o che leghi l'iscrizione a un registro al possesso di una certificazione. Le affermazioni del tipo "senza certificazione non si potrà più lavorare" descrivono uno scenario possibile, non un obbligo attuale.

Cosa dice la norma oggi: il quadro a confronto

La tabella riassume lo stato di ciascun atto citato nel dibattito.

Atto	Tipo e sede	Stato a ottobre 2026	Effetto sugli amministratori
Art. 71-bis disp. att. c.c. (Legge 220/2012)	Legge	In vigore	Requisiti di onorabilità, diploma, formazione
DM 140/2014	Regolamento del Ministero della Giustizia	In vigore	Almeno 72 ore iniziali e 15 ore annue
Legge 4/2013	Legge	In vigore	Certificazione UNI volontaria tramite organismi accreditati
C. 2692	Proposta di legge, Camera	Ritirata (comunicazione del 16 febbraio 2026)	Nessuno
S. 1816	Disegno di legge, Senato	Assegnato alla 2ª Commissione (Giustizia), audizioni in calendario	Nessuno finché non diventa legge
RUNAC	Proposta delle associazioni	Non è un atto normativo	Nessuno

Un obbligo nasce solo con una legge approvata da entrambe le Camere, pubblicata in Gazzetta Ufficiale ed entrata in vigore, secondo i tempi e le eventuali norme transitorie che essa stessa stabilisce.

Come leggere le notizie sulla riforma senza errori

Davanti a un titolo come "obbligo di certificazione per gli amministratori" conviene verificare:

il numero dell'atto e la Camera in cui si trova (C. per la Camera dei deputati, S. per il Senato);
la fase dell'iter: presentato, assegnato, in esame in commissione, approvato da un ramo, approvato in via definitiva;
la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e la data di entrata in vigore;
eventuali regimi transitori per chi già esercita;
se la fonte cita una legge oppure una norma tecnica UNI, che è volontaria;
se l'organismo che propone la certificazione è accreditato Accredia per quella norma.

Per lo stato aggiornato fanno fede le schede dei progetti di legge sui siti di Camera e Senato.

Ha senso certificarsi prima della riforma?

Dipende dagli obiettivi professionali, non dall'attesa di un obbligo. La certificazione UNI 10801 ha già oggi un valore autonomo: valuta le competenze con un esame, dura cinque anni con mantenimento annuale e rende il nominativo consultabile nella banca dati di Accredia, l'Ente Italiano di Accreditamento.

Il DDL S. 1816 richiama proprio la UNI 10801:2024, ma soglie, tempi e versione della norma potrebbero cambiare durante l'esame parlamentare. Ha senso certificarsi per dimostrare competenze oggi, non perché la scelta sia già "obbligata". La differenza tra un attestato di corso e una certificazione accreditata è spiegata nella guida su attestato e certificazione delle competenze. Chi segue la contabilità condominiale può considerare anche la certificazione del revisore condominiale.

Come interviene ICOVER

ICOVER S.p.A. è Organismo di Certificazione e Ispezione Indipendente di tipo A accreditato ACCREDIA e notificato dal MIMIT. Per gli amministratori di condominio rilascia, su base volontaria, la certificazione delle competenze secondo lo schema UNI 10801:2024: verifica la documentazione su istruzione, formazione ed esperienza, svolge l'esame scritto e orale, online o in presenza, e in caso di esito positivo rilascia il certificato personale, con inserimento nella banca dati Accredia e mantenimento annuale nel ciclo quinquennale. Requisiti e modulistica sono disponibili nella pagina del servizio; per date d'esame e condizioni è possibile richiedere un preventivo.

Contenuto aggiornato a ottobre 2026 sulla base della normativa vigente. Ha finalità informativa e non sostituisce un parere professionale o legale.

Domande frequenti

Dal 2026 la certificazione UNI 10801 è obbligatoria per gli amministratori di condominio?

No. A ottobre 2026 nessuna legge in vigore impone la certificazione UNI 10801: i requisiti obbligatori sono quelli dell'art. 71-bis disp. att. c.c. Il disegno di legge S. 1816 la renderebbe necessaria per amministrare edifici sopra determinate soglie, ma è ancora all'esame della Commissione Giustizia del Senato e dovrà passare anche alla Camera prima di produrre effetti.

Per fare l'amministratore di condominio servirà la laurea?

Con le norme vigenti no: l'art. 71-bis disp. att. c.c. richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado, e nemmeno quello se l'amministratore è un condòmino dello stabile. L'ipotesi di un titolo universitario era associata dalla stampa di settore alla proposta C. 2692, ritirata il 16 febbraio 2026. Il disegno di legge oggi in esame al Senato punta invece sulla certificazione UNI 10801:2024.

Quando entrerà in vigore la riforma del condominio?

Non è possibile indicarlo. Un disegno di legge deve essere approvato nello stesso testo da Senato e Camera, promulgato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale; la data di efficacia dipende poi da ciò che la legge stessa stabilisce, compresi eventuali periodi transitori per chi già esercita. A ottobre 2026 il DDL S. 1816 risulta ancora all'esame della Commissione Giustizia, con audizioni in calendario.

Il revisore condominiale diventerà obbligatorio?

Oggi la nomina è facoltativa: l'art. 1130-bis c.c. stabilisce che l'assemblea "può" nominare un revisore della contabilità. La proposta C. 2692, che nel titolo prevedeva anche un elenco nazionale dei revisori contabili condominiali, è stata ritirata. Le sintesi disponibili del DDL S. 1816 non indicano un obbligo generalizzato di nomina, ma il testo potrebbe essere modificato durante l'esame.

Iscriversi a un'associazione di amministratori equivale a essere certificati?

No. L'associazione professionale riunisce i professionisti e può promuoverne la formazione, ma l'inserimento nell'elenco del MIMIT previsto dalla Legge 4/2013 non costituisce un riconoscimento giuridico della professione. La certificazione è invece rilasciata, dopo un esame, da un organismo accreditato Accredia secondo la ISO/IEC 17024 e resta verificabile nella banca dati pubblica delle figure professionali certificate.