Differenza tra manutenzione e verifica ascensore: chi fa cosa
Pubblicato il 8 min di letturaRedazione ICOVER
Manutentore abilitato e organismo di verifica hanno ruoli diversi e non sostituibili: confronto punto per punto secondo il DPR 162/1999, con costi, frequenze ed errori ricorrenti.
La differenza tra manutenzione e verifica dell'ascensore è una delle domande più frequenti tra amministratori di condominio e gestori di immobili, che ricevono due fatture distinte per lo stesso impianto e si chiedono se siano davvero necessarie entrambe. La risposta è sì: il Regolamento ascensori (DPR 30 aprile 1999, n. 162, come modificato dal DPR 23/2017) assegna le due attività a soggetti diversi, con scopi, frequenze e documenti diversi. Il manutentore conserva l'impianto in efficienza; il verificatore accerta, in modo indipendente, che l'impianto sia ancora sicuro. Di seguito il confronto punto per punto, gli obblighi di ciascuno e gli errori da evitare.
Qual è la differenza tra manutenzione e verifica periodica?
La manutenzione è un'attività continua che serve a conservare l'impianto e il suo normale funzionamento; la verifica periodica è un accertamento biennale, eseguito da un soggetto terzo, sullo stato di sicurezza dell'impianto.
Il manutentore lavora sull'impianto: regola, pulisce, lubrifica, ripara. Il verificatore non interviene sui componenti: controlla, prova e mette per iscritto l'esito in un verbale.
Manutenzione e verifica a confronto
| Aspetto | Manutenzione | Verifica periodica |
|---|---|---|
| Scopo | Conservare l'impianto e il suo normale funzionamento | Accertare l'efficienza delle parti da cui dipende la sicurezza e dei dispositivi di sicurezza |
| Chi la esegue | Persona con certificato di abilitazione, ditta specializzata o operatore comunitario equivalente, tramite personale abilitato | ASL, ARPA, organismi notificati, organismi di ispezione di tipo A abilitati dal MIMIT |
| Frequenza | Interventi secondo le esigenze dell'impianto; dispositivi di sicurezza almeno ogni 6 mesi (ascensori) o ogni anno (montacarichi) | Ogni 2 anni, più le verifiche straordinarie nei casi previsti |
| Documento prodotto | Annotazioni sul libretto dell'impianto | Verbale di verifica |
| Chi la incarica | Proprietario o legale rappresentante (amministratore) | Proprietario o legale rappresentante (amministratore) |
| Chi paga | Proprietario | Proprietario |
| Riferimento | Art. 15 DPR 162/1999 | Artt. 13 e 14 DPR 162/1999 |
Cosa deve fare il manutentore dell'ascensore?
Il manutentore deve garantire la corretta funzionalità dell'impianto e controllare periodicamente i componenti indicati dall'art. 15 del DPR 162/1999.
Il proprietario è tenuto ad affidare la manutenzione a una persona munita di certificato di abilitazione, a una ditta specializzata o a un operatore comunitario con specializzazione equivalente, che operano tramite personale abilitato (art. 15, comma 1). Il certificato di abilitazione è rilasciato dal prefetto dopo una prova teorico-pratica davanti a un'apposita commissione.
Dal 2017 il comma 3 stabilisce che il manutentore «esegue interventi di manutenzione tenendo conto delle esigenze dell'impianto stesso e, comunque, provvede periodicamente almeno a» controllare:
- il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici, in particolare delle porte dei piani e delle serrature;
- lo stato di conservazione delle funi e delle catene;
- le normali operazioni di pulizia e lubrificazione delle parti.
Inoltre, almeno una volta ogni sei mesi per gli ascensori e una volta all'anno per i montacarichi, verifica l'integrità e l'efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza, annotando i risultati sul libretto. Il manutentore provvede anche alla manovra di emergenza e promuove tempestivamente la riparazione o la sostituzione delle parti rotte o logorate. Se rileva un pericolo in atto, deve fermare l'impianto fino alla riparazione, informandone il proprietario, il soggetto incaricato delle verifiche periodiche e il Comune.
La frequenza delle visite ordinarie non è fissata in un numero dal regolamento: dipende dalle esigenze dell'impianto ed è normalmente definita nel contratto di manutenzione.
Chi esegue la verifica periodica e cosa controlla?
La verifica periodica spetta ai soggetti elencati dall'art. 13, comma 1: ASL, ARPA dove competente, direzione provinciale del lavoro per gli impianti in stabilimenti industriali e aziende agricole, organismi di certificazione notificati e organismi di ispezione di tipo A abilitati dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT).
Accredia, l'ente unico nazionale di accreditamento, definisce di tipo A gli organismi di terza parte, totalmente indipendenti dall'oggetto dell'ispezione. È questa indipendenza a distinguere il verificatore dal manutentore.
Il verbale va al proprietario e alla ditta di manutenzione; se l'esito è negativo, anche al Comune, che dispone il fermo. Contenuto del controllo, esiti e verifiche straordinarie sono approfonditi nella guida sulla verifica periodica dell'ascensore.
Chi paga manutenzione e verifica dell'ascensore?
Entrambe sono a carico del proprietario. L'art. 15 obbliga il proprietario ad affidare la manutenzione; gli artt. 13 e 14 pongono a suo carico le spese delle verifiche periodiche e straordinarie.
Nel condominio il contratto di manutenzione e l'incarico di verifica sono sottoscritti dall'amministratore. Per la ripartizione tra condòmini il riferimento è l'art. 1124 del codice civile: gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono, con spesa divisa per metà in base al valore delle unità e per metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Regolamento e tabelle possono incidere sul calcolo; per i casi dubbi è opportuno un parere professionale.
Il libretto dell'ascensore: cosa deve contenere?
Il libretto è il registro in cui il manutentore annota i risultati dei controlli periodici sui dispositivi di sicurezza, come richiede l'art. 15. Conviene custodirlo nel locale del macchinario, a disposizione del manutentore e del tecnico incaricato delle verifiche.
È buona prassi conservare accanto al libretto:
- i verbali delle verifiche periodiche e straordinarie;
- la comunicazione di messa in esercizio e il numero di matricola assegnato dal Comune;
- il contratto di manutenzione in corso e l'incarico per le verifiche periodiche;
- la documentazione di eventuali modifiche costruttive e le relative comunicazioni.
Il percorso per ottenere la matricola è descritto nella guida al numero di matricola dell'ascensore.
Errori comuni da evitare
Gli errori più frequenti nascono dal considerare intercambiabili i due adempimenti.
- Scambiare il controllo semestrale per la verifica periodica. Il controllo dei dispositivi di sicurezza ogni sei mesi è un compito del manutentore; non sostituisce la verifica biennale di un soggetto terzo.
- Lasciare scadere la verifica perché il manutentore passa ogni mese. La frequenza delle visite di manutenzione non incide sulla scadenza biennale.
- Rimettere in servizio l'impianto dopo una modifica costruttiva con la sola dichiarazione del manutentore. La sostituzione di quadro elettrico, macchinario, porte di piano o gruppo cilindro-pistone, così come il cambio di velocità, portata o corsa, richiede la verifica straordinaria (art. 2, lett. cc, e art. 14).
- Non comunicare le modifiche costruttive al soggetto incaricato delle verifiche (art. 12, comma 4).
- Ignorare le prescrizioni del verbale. Alla verifica successiva il tecnico controlla che siano state eseguite.
- Affidare la manutenzione a soggetti privi di abilitazione, in violazione dell'art. 15, comma 1.
Tutte le altre scadenze di un edificio (impianto di terra, fotovoltaico, cancelli) sono riepilogate nella tabella delle scadenze delle verifiche periodiche.
Cosa dice la norma
- DPR 30 aprile 1999, n. 162, art. 15: affidamento della manutenzione a soggetti abilitati, controlli periodici, verifica dei dispositivi di sicurezza almeno semestrale (ascensori) o annuale (montacarichi), annotazione sul libretto, fermo in caso di pericolo.
- DPR 162/1999, artt. 13 e 14: verifica periodica ogni due anni, soggetti abilitati, verbale, verifiche straordinarie, spese a carico del proprietario.
- DPR 10 gennaio 2017, n. 23: ha riscritto l'apertura dell'art. 15, comma 3, e introdotto la definizione di modifiche costruttive (art. 2, lett. cc).
- Codice civile, art. 1124: manutenzione e sostituzione di scale e ascensori nel condominio.
Come interviene ICOVER
ICOVER S.p.A. è Organismo di Certificazione e Ispezione Indipendente di tipo A accreditato ACCREDIA e notificato dal MIMIT. Nel rispetto del principio di terzietà, non esegue manutenzione né progettazione: è autorizzata a eseguire le verifiche periodiche e straordinarie previste dal DPR 162/1999. Il controllo riguarda lo stato di conservazione ed efficienza dell'impianto, i dispositivi di sicurezza, gli elementi da cui dipende il regolare funzionamento, lo stato manutentivo e gli eventuali rilievi delle verifiche precedenti. Al termine viene redatto il verbale con l'esito e gli eventuali rilievi. Il servizio si rivolge a proprietari, amministratori di condominio, gestori di immobili, aziende ed enti pubblici. Dettagli nella pagina del servizio; per programmare una verifica è possibile richiedere un preventivo.
Contenuto aggiornato a ottobre 2026 sulla base della normativa vigente. Ha finalità informativa e non sostituisce un parere professionale o legale.
Domande frequenti
Ogni quanto deve intervenire il manutentore dell'ascensore?
Il DPR 162/1999 non fissa un numero di visite: il manutentore interviene secondo le esigenze dell'impianto, con la frequenza concordata nel contratto. È invece fissato un minimo per i dispositivi di sicurezza: paracadute, limitatore di velocità e altri dispositivi vanno controllati almeno una volta ogni sei mesi sugli ascensori e una volta all'anno sui montacarichi, con annotazione dei risultati sul libretto.
Il manutentore può fermare l'ascensore?
Sì, anzi deve farlo se rileva un pericolo in atto, informando il proprietario, il verificatore e il Comune, come prevede l'art. 15 del DPR 162/1999. Il fermo deciso dal manutentore è diverso da quello disposto dal Comune dopo una verifica periodica con esito negativo: in quel caso l'impianto torna in servizio solo dopo una verifica straordinaria con esito favorevole, eseguita da uno dei soggetti abilitati alle verifiche.
Il contratto di manutenzione esonera dalla verifica biennale?
No. Anche un contratto di manutenzione completo, con visite frequenti, non sostituisce la verifica periodica prevista dall'art. 13 del DPR 162/1999. La verifica deve essere eseguita ogni due anni da un soggetto abilitato diverso dal manutentore, come ASL, ARPA, un organismo notificato o un organismo di ispezione di tipo A abilitato dal MIMIT, che rilascia un verbale con l'esito del controllo.
Chi paga la verifica periodica dell'ascensore in condominio?
La spesa è del proprietario dell'impianto, cioè del condominio, e viene incaricata e pagata tramite l'amministratore. La ripartizione tra i condòmini segue di regola l'art. 1124 del codice civile: metà in base al valore delle unità servite e metà in proporzione all'altezza dei piani dal suolo. Il regolamento condominiale e le tabelle possono incidere sul calcolo concreto.
Il manutentore deve essere presente durante la verifica?
Il DPR 162/1999 non lo impone espressamente, ma richiede al proprietario di fornire i mezzi e gli aiuti indispensabili per eseguire la verifica (art. 13, comma 4). Nella pratica la presenza o la disponibilità della ditta di manutenzione facilita l'accesso al locale del macchinario e al vano di corsa e l'esecuzione delle manovre richieste dalle prove.